style="text-indent:2em;">大家好，今天来为大家解答很多人建议别买公寓，我入坑了，该怎么办，40年到期了又该咋办这个问题的一些问题点，包括公寓专家建议不要买也一样很多人还不知道，因此呢，今天就来为大家分析分析，现在让我们一起来看看吧！如果解决了您的问题，还望您关注下本站哦，谢谢~
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公寓值得买吗
公寓是一种比较特殊的住宅类别。属于商业性质，但兼有住宅的功能（但付款方式和房屋性质等方面又区别于纯粹的住宅类型），大部分属于商住两用的性质，是一种不纯粹的物业类型，多以商住两用的形式出现。
不能限购执行以来，以往没受到太大关注的商务公寓项目，开始大打“不限购、不限贷”牌，在住宅被限购的市场中成为很多买家考虑的投资项目。
商务公寓一般来说，面积不大，小公寓易于出租，且实际租金更高，在租房市场，小户型租金总价低，往往比大户房产更容易出租。
这是公寓的优点。从这个角度来说，住宅、公寓，在出租市场来说，似乎没有什么太大差别。但是从付款方式来说，住宅和公寓则大有不同。
有些人觉得总价上来说，有些住宅和公寓地段相近、定位相近，总价差别不大，有些公寓甚至要比住宅低很多。
出租的价格也差不多，甚至高于住宅，所以有些人买到了比住宅便宜的公寓以为赚到了大便宜，其实不然。
公寓在持有的时候，其实会面临很大的风险和很多隐性成本。
第一，贷款的区别
公寓：不限贷，五成首付；无首套房优惠，且不能用公积金贷款
住宅：限贷，个别银行有首套房优惠，能使用公积金贷款
公寓最大的优点是“不限购、不限贷”，这是公寓宣传得最多的卖点，同时对于“无名额、三套房买家”来说，投资公寓无疑是投资房产的“唯一出路”了。除了没有贷款优惠之外，公寓的贷款是不能使用公积金贷款的，也不能以购买了公寓为由提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的。
贷款年限上也有区别。
住宅最长可贷款30年，而公寓属于商业用地，贷款年限10年。
银行为什么这么规定。其实，已经看出了，公寓要比住宅的风险更大，银行已经预知这种风险了，所以要降低风险，就要提高首付，首付五成。年限也要缩短。这对于投资来说，杠杆使用效率太低，且占用的本金太多，风险更大。
第二，能否落户，是否有学位的区别
公寓：不能落户、无学位
住宅：符合条件可落户，有学位
购买住房能否落户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独落户，所以公寓是不能落户的，如果是综合性质，那么其中的商业部分不可落户，而住宅部分则可以落户，所以有些商用楼有一部分可以落户，但大部分公寓产品都是无法落户的。
和“无法落户”一样，公寓也是不带有学位的，就算有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校学位。
这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，公寓后期升值潜力相对较弱。因此相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。
这也就是为什么万达广场住宅可以卖到12000，而soho公寓不升反降到6000。
第三，使用属性与品质之间的差异
公寓：实用面积7成就不错了，使用年限最多50
住宅：最高实用面积能达8成左右，使用年限最高70年
小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、公摊面积、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响，进而影响投资回报率。
而房子面积太小，公摊大，本身就不是正常户型的住宅，居住会影响使用功能。
商用性质的公寓一般使用面积小，市场上大多公寓只能有七成左右的实用面积。而住宅则不同，住宅公摊相对较小，实用面积能达到八成左右。
此外，使用年限的不同是公寓与住宅最大的区别。
商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓产品的土地使用证大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限仅剩下三十多年，与住宅相比腰斩了一半。
而按《物业法》的解释，住宅物业在土地使用年限到期可自动续期，但商用物业却仍暂时无相关法规可依。
第四，公寓与住宅小孩隐性成本太大
公寓：商用水电、物管费一般较高、不能用明火
住宅：住宅水电、管理费一般较低、可用明火
公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高
首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。
此外，部分公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。有些项目管理严格，就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。商用公寓的用水用电费用，通常要比普通住宅高很多。
具体分析，公寓和住宅的差别：
1、产权40年和70年。
2、公寓属于商住型，水电等物业成本按照商业使用标准，比住宅高，一般不通天然气。
3、公寓内部结构不完善，居住功能低，舒适性不好。
4、贷款差别，公寓首付高，贷款年限短，杠杆作用发挥不充分。
5、用户群体特殊。由于公寓户型小，只适合单身或者2人居住，如果是出租，范围受限较大，不好租。
6、户型结构偏小，用户群体特殊，致使接手的人有限，一般家庭都不会考虑入手，因为拖家带口住不下，周边配套一般也赶不上住宅，升值空间就受限。
7、交易的税费，公寓后期转手需要交营业税，住宅满2年免交。如果用于投资，差别显而易见，千万别被销售人员忽悠。
很多人建议别买公寓，我入坑了，该怎么办，40年到期了又该咋办
本人专注房产4年，我把公寓和住宅的区别整理如下，任何一个产品有优点有缺点，根据自己的情况选择。
1公寓产权年限40年，住宅70年，但是现在年限已不是问题，到期后上交一定的土地出让金既可继续使用！
2公寓首付最低5成，贷款年限最长10年，住宅首付最低2成，贷款年限最长30年，从这个贷款的首付情况来看，银行风险测评机构认为公寓风险更大，所以需要你多付一些。
3正常情况下，公寓不能落户，即不能享受周边配套即社会福利，比如孩子的就学不能享受周边学校配套，住宅可以落户。
4居住成本公寓会更高，因为它的物业水电都是商业性质，同时居住的话品质不高，梯户比特别高！住宅是民用性质，成本低。
5公寓既然是商住两用，在居住的同时，可以用来注册公司，作为办公场所！
6在限购的城市，公寓可以不受限购限制，而住宅受限制。
7买公寓时一般不考虑二次交易带来的收益，因为产生的交易税费非常高，基本占交易额的20％。而住宅交易成本非常低。
综上，在买公寓时，务必再三考虑自己的需求！
为何西安住宅房价“高出天际”，我还是强烈建议你不要买公寓
主要是西安住宅有升高空间，这样既解决住的问题，也是一种投资。解决房价高举不下，必须综合施策。目前抑制高房价，是大腿扎刀子，离心脏还远呢！
刚需自住客，公寓到底值不值得买呢
我是老杜，真心不建议刚需自住客买公寓，坐标上海。再说明一下，我这里说的是不限购不限贷的商用产权公寓，公寓有如下原因不推荐刚需自住：
刚需自住：珍惜你的首套首贷的资格虽然公寓不属于住宅，即便是买了也不占用你的房票，除非你是全款不用贷款，否则会有贷款记录。一旦有了贷款记录之后，在“认房又认贷”的上海是很吃亏的。日后再买房就算是二套，需要按照二套首付比例和贷款额度来。
你看，这样一算是不是将来很吃亏？更何况上海一直在限制公寓市场，所以即便是买到手之后持有公寓，实际上公寓的涨价空间真心也是很小。
公寓水电：水电多为商用一般来说，多数公寓为商用，即按照商用的标准，要比民用的贵，而且很多公寓是不通燃气的，所以冬天热水全部是用电。夏天用空调，冬天用热水，所以如果是2-3人住，日常用电就要好几百，即便是自住也不划算。
当然了，我这里说的一般情况，也有少数的公寓是通燃气的，但是比较少。最好事先问清楚，是否通燃气，水电计费的标准等等细节。
公寓：不能落户公寓因为是商业地产，所以即便是你现在或者日后，即便是符合上海落户政策，或者是能够积分落户，但是公寓也不能挂靠户口的。所以，公寓也并不能解决日后的户口、社保、党组织关系等事宜，如果需要办理相关的证件或者关系，还是得多地奔波。
公寓：没有学区这条同上，公寓属于商业地产，所以没有相应的配套学区。当然，有人说刚需自住，那么可能还没有小孩不用考虑学区，但是长远来看，有学区肯定是多数家庭所需要的。
另外，如果是有学区的住宅，那么业主再次转手的时候，市场的接受度和挂牌价都会略微高一些，所以也会更加容易和方便一些。
公寓：产权年限低住宅一般是70年，当然也有少数是和商业地产一起的综合用地，有50年产权的，但是50年产权的住宅增值空间也是低于70年产权的住宅。
而公寓一般情况下产权是30-50年，这是开发商从拿地的时间起开始计算，那么到手后能够自住的时间更是要低于这个时间。
虽然住宅和商业地产到期后都可以续期，但是可以预见的是，住宅续期费用大概率也是低于商业地产的续期费用的。
公寓：转手税费高如果是刚需自住，鉴于没有学区也不能落户的情况，后期多数情况是要置换的，那么后续出手的税费高，这也是公寓性价比低的原因之一。
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关于很多人建议别买公寓，我入坑了，该怎么办，40年到期了又该咋办和公寓专家建议不要买的介绍到此就结束了，不知道你从中找到你需要的信息了吗 ？如果你还想了解更多这方面的信息，记得收藏关注本站。
